Wohnungskauf – Zwei Wochen Überlegungsfrist gelten – ansonsten kann der Notar in die Haftung kommen

Verbraucherschutz: Urteil des Bundesgerichtshofs – Notar wird wegen Nichteinhaltung der zweiwöchigen Regelfrist zum Schadensersatz verurteilt

Eigentum mit Brief und Siegel! Notare stehen in unseren Landen für Sicherheit und haben ein hohes Ansehen als Amtsträger. Gibt es wirklich auch hier so genannte schwarze Schafe? Leider muss diese Frage mit einem „Ja“ beantwortet werden. Der Fokus liegt auf den Verbraucher, der besonderen Schutz genießt, deshalb musste sogar der Bundesgerichtshof entscheiden:
In seinem Urteil vom 07.02.2013, Aktenzeichen III ZR 121/12 entschied der Bundesgerichtshof, dass die Urkundsbeteiligten nicht frei entscheiden können, ob die Regelung des § 17 Abs. 2 a S. 2 Nr. 2 Beurkundung gelten soll oder nicht. Von der zweiwöchigen Regelfrist kann nur dann abgewichen werden, wenn hierfür ein nachvollziehbarer Grund besteht. Der Zweck, nämlich der Schutz des Verbrauchers, muss erfüllt sein. Ist dies nicht der Fall und ist die Frist noch nicht abgelaufen, so hat der Notar aufgrund seiner Amtspflichten die Beurkundung abzulehnen. Macht er dies nicht, kann er sich schadensersatzpflichtig machen.

Sinn und Zweck des § 17 Abs. 2 a S. 2 Nr. 2 Beurkundung

Die Norm des § 17 Abs. 2 a S. 2 Nr. 2 Beurkundung sieht eine verbraucherschützende Regelung vor, indem der Notar das Beurkundungsverfahren so gestalten soll, dass der Verbraucher ausreichend Gelegenheit erhält, sich vorab mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinanderzusetzen. Hierfür soll der beabsichtigte Text des Rechtsgeschäfts in der Regel zwei Wochen vorher zur Verfügung gestellt werden.
Welchen Zweck beinhaltet die notarielle Beurkundung?
Der Gedanke des Gesetzgebers ist, dass mit der Formvorschrift und er Einschaltung des Notars als Amtsträger ein Risikoschutz für beide Vertragsparteien bestehen soll. Außerdem bezweckt die notarielle Beurkundung, dass den Vertragsparteien die Bedeutung des Geschäftes bewusst zu machen gilt und Geschäftsunerfahrenen durch die „Kontrollinstanz“ Notar einen gewissen Schutz zu bieten.

Was bedeutet dies nun für den Verbraucher?

Der Hintergrund dieser Regelung lässt sich anhand der sogenannten Schrottimmobilien-Fälle gut verdeutlichen:
Die Wirtschaft boomt, auch die Verkäufer von Eigentumswohnungen, die als Kapitalanlagen gelten, schließen in der Immobilienbranche tagtäglich erfolgreiche Geschäfte ab. Viele dieser Verkäufer sind Experten haben somit oftmals tagtäglich mit Notaren zu tun. Aber für den durchschnittlichen Verbraucher kommt der Abschluss eines notariellen Kaufvertrages hingegen oftmals nur ein einziges Mal im Leben vor, er kennt sich nicht wirklich aus. Dies bedeutet gegenüber dem Verbraucher ein nachteiliges Kräfteverhältnis aufgrund überlegenen Wissens und Erfahrung der Unternehmen des Verkäufers.

Gute Vorsätze und Regelungen

Doch leider lässt sich in der alltäglichen Geschäftspraxis jedoch beobachten, dass die Regelfrist selten eingehalten wird. Rechtsanwalt Dr. Thomas Schulte „Aus der Praxis und in einer Vielzahl von Fällen kann ich berichten, dass die Verbraucher, Käufer direkt im Anschluss an das erste oder zweite Beratungsgespräch durch den Berater zum Notar begleitet wurden. Dieser drängt zur Eile, da es sich um eine einmalige Chance handele und es noch andere Interessenten gebe. Der Notartermin wurde dabei bereits hinter dem Rücken des Käufers vorbereitet. Die meisten Käufer fühlen sich überrumpelt und eingeschüchtert. Ohne den Kaufvertrag in Ruhe studiert haben zu können, unterschreiben sie aufgrund des situativen Drucks und weil sie den Notar eben als eine Amtsträger Person mit Moral und Ethik sehen, wird es schon seine Richtigkeit haben. Der Bundesgerichtshof hat mit seinem Urteil nunmehr ein klares Zeichen gegenüber den Notaren gesetzt und appelliert deutlich an ihre Amtspflichten. Dieses Urteil ist daher aus Verbrauchersicht sehr zu begrüßen, für den Verbraucherschutz ein wichtiger Meilenstein.“
Welche weiteren Möglichkeiten ergeben sich für den Kläger durch dieses Urteil?
Mit der Klage verlangten die Kläger von dem beurkundenden Notar den Ersatz der durch den Abschluss des Kaufvertrages entstandenen Kosten. Begründet haben sie ihren Anspruch damit, dass der Notar die Frist des § 17 Abs. 2 a S. 2 Nr. 2 Beurkundung nicht eingehalten habe.
Dazu meint der Bundesgerichtshof, dass der Notar nicht ausreichend darauf hingewirkt habe, dass die Kläger als Verbraucher genügend Gelegenheit erhielten, sich mit dem Beurkundungsgegenstand im Voraus auseinanderzusetzen. Damit hat er seine ihm obliegende Amtspflicht verletzt.
Zwar darf der Notar seine Urkundstätigkeit auch nicht ohne ausreichenden Grund verweigern, allerdings habe hier kein rechtfertigender Grund vorgelegen, um die Beurkundung gleich vorzunehmen. Sinn und Zweck des Beurkundungsverfahrens ist es auch, die Möglichkeit der Aufklärung durch den Notar zu nutzen. Diese könne durch einen unvorbereiteten Verbraucher nicht wahrgenommen werden. Dazu führt der Bundesgerichtshof aus:
„Nach den Vorstellungen des Gesetzgebers ist der Zweck des Gesetzes (insbesondere) den Verbraucher vor unüberlegtem Handeln zu schützen, regelmäßig erreicht, wenn er nach Mitteilung des Textes des beabsichtigten Rechtsgeschäfts eine Überlegungsfrist von zwei Wochen hat.
(…)
Ein Abweichen von der Regelfrist kommt nur dann in Betracht, wenn im Einzelfall nachvollziehbare Gründe – auch unter Berücksichtigung der Schutzinteressen des Verbrauchers – es rechtfertigen, die dem Verbraucher zugedachte Schutzfrist zu verkürzen.“
„Das Notare wegen Nichteinhaltung und Verletzung der zweiwöchigen Regelfrist zum Schadensersatz verurteilt werden können ist in diesen Fällen richtig. Der Notar wird als Garant für alle Belange von Verkäufer und Käufer wahrgenommen und soll Gewähr für die rechtliche Absicherung der Vertragsbeteiligten bieten. Da versteht es sich, dass natürlich auch vor übereilten Entscheidungen ein verlässlicher Schutz bestehen muss, worauf sich die Vertragsparteien beidseitig verlassen können müssen, das bedeutet Sicherheit und damit Verbraucherschutz.“

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